Ferienhaus und Ferienwohnung

Kann man überall eine Ferienwohnung aufmachen?

Haben Sie ein freies Zimmer? Steht die Einliegerwohnung in Ihrem Haus leer? Dann haben Sie bestimmt schon mit dem Gedanken gespielt, die freien Räume als Ferienwohnung zu vermieten. Das geht allerdings nicht einfach so. Denn in Wohngebieten sind Ferienwohnungen oft nicht erlaubt. Erkundigen Sie sich deshalb bei Ihrer zuständigen Behörde, ob der Bebauungsplan in Ihrer Gegend Ferienwohnungen vorsieht oder nicht. Sind Ferienwohnungen erlaubt, müssen Sie eine Nutzungsänderung beantragen.

Ob die Nutzungsänderung genehmigt wird oder nicht, wird im Einzelfall geprüft. Wichtig ist dafür eine Vielzahl von Kriterien. Beispiele sind das Vorhandensein von ausreichend Parkplätzen, die Größe der zu vermietenden Zimmer und der Immissionsschutz. Die Kriterien können sich je nach Ort unterscheiden. Welche Kriterien bei Ihnen gelten, können Sie beim zuständigen Bauamt erfragen.

Muss für eine Ferienwohnung ein Gewerbe angemeldet werden?

Wer eine Ferienwohnung vermietet muss nicht immer ein Gewerbe anmelden. Grundsätzlich gehört Vermietung zur Vermögensverwaltung und ist somit nicht von Grund auf gewerbepflichtig. Gewerbepflichtig wird die Vermietung einer Ferienwohnung dann, wenn Sie damit nicht mehr nur Ihr Vermögen verwalten, sondern auch wirtschaftliche Gewinne erzielen möchten.

Ferienwohnung vermieten – wann besteht eine Gewinnerzielungsabsicht?

Die Unterscheidung zwischen Vermögensverwaltung und Gewinnerzielungsabsicht ist manchmal nicht ganz leicht. Ob die Vermietung gewerbepflichtig ist oder nicht, macht das Finanzamt unter anderem an diesen Punkten fest:

• Verwaltung
  Das Finanzamt geht von einer gewerblichen Vermietung aus, wenn Sie die Verwaltung und Vermietung der Ferienwohnung einem Reiseveranstalter oder der Kurverwaltung übertragen haben. Dann ist die Eigennutzung der Ferienwohnung in der Regel ganzjährig ausgeschlossen.
• Ferienwohnung
  in Wohnortnähe: Oft liegt die Ferienwohnung oder das Ferienhaus in der Nähe der eigenen Wohnung oder sogar im gleichen Haus. Dieser Umstand legt nahe, dass die Ferienwohnung nicht selbst genutzt, sondern gewerblich vermietet wird.
• Mehrere Objekte
  Sie möchten mehrere Ferienwohnungen am gleichen Ort vermieten? Dann ist davon auszugehen, dass Sie maximal eine der Wohnungen selbst nutzen und die anderen ganzjährig an Gäste vermieten. In diesem Fall ist die Vermietung gewerblich.
• Vermietungsdauer
  Eine Ferienwohnung oder ein Ferienhaus gilt dann als gewerblich vermietet, wenn die Vermietungsdauer den ortsüblichen Belegungstagen des Standorts entspricht.
• Anzeichen selbstständiger Tätigkeit
  Die Vermietung wird auch dann als gewerblich eingestuft, wenn sie Anzeichen einer selbstständigen Tätigkeit aufweist: Zum Beispiel dann, wenn Sie viel Zeit in die Verwaltung investieren oder den überwiegenden Teil Ihrer Einkünfte über die Vermietung beziehen.

Wo wird das Gewerbe angemeldet?

Das Gewerbe wird bei der zuständigen Stadt- oder Gemeindeverwaltung angemeldet. Es sind keine weiteren Voraussetzungen nötig, die Anmeldung dient nur der Information der Behörden und wird vom Gewerbeamt an weitere wichtige Stellen wie das Finanzamt weitergegeben.

Wird für eine Ferienwohnung eine Gaststättenerlaubnis benötigt?

Wer eine Ferienwohnung betreiben möchte braucht keine Gaststättenerlaubnis, sofern keine Speisen oder alkoholischen Getränke an Außer-Haus-Gäste abgegeben werden. Möchten Sie zum Beispiel ein Frühstück anbieten, benötigen Sie eine Belehrung nach dem Infektionsschutzgesetz beim Gesundheitsamt oder der IHK.

Welche Versicherungen werden für eine Ferienwohnung benötigt?

Oft reicht die private Haftpflichtversicherung nicht aus, um Schäden von Gästen abzudecken. Deshalb sind folgende Versicherungen empfehlenswert, wenn Sie eine Ferienwohnung oder ein Ferienhaus vermieten wollen:

• Wohngebäudeversicherung
• Hausratversicherung
• Grundbesitzer-Haftpflichtversicherung
• Vermieter-Rechtsschutzversicherung

Wie sieht der Vermietungsvertrag für eine Ferienwohnung aus?

Wenn Sie eine Ferienwohnung oder ein Ferienhaus vermieten möchten, sollten Sie unbedingt einen Vertrag aufsetzen und die AGBs an Ihre Gäste aushändigen. Folgende Punkte sollte der Vertrag enthalten:

• Kontaktdaten beider Parteien: Hier hinterlegen Sie die vollständigen Namen und Adressen von sich und Ihren Mietern.
• Miettechnische Daten: Dazu gehören das Datum, die Vermietungsdauer, die Anzahl Ihrer Gäste sowie An- und Abreisezeiten und optionale Leistungen wie zum Beispiel eine Endreinigung.
• Regelungen zu Haustieren: Ob es erlaubt ist, Hunde oder andere Haustiere mit in die Ferienwohnung zu bringen, muss im Mietvertrag festgehalten werden.
• Preisgestaltung: Natürlich sind auch die Preise Teil des Mietvertrags. Dabei müssen Sie sowohl die Endpreise angeben als auch Aufschlüsseln, wie sich diese Preise zusammensetzen.
• Zahlungsbedingungen: Auch wann der Mietpreis zu zahlen ist und ob eine Anzahlung fällig wird, muss vertraglich festgehalten werden. Geben Sie genau an, bis zu welchem Zeitpunkt Anzahlung und Restzahlung geleistet werden müssen.
• Reiserücktrittsbedingungen: Nicht immer können Ihre Gäste ihre Reise wie geplant antreten. Deshalb sollten Sie im Vertrag festlegen, welche Bedingungen gelten, wenn die Gäste die Reise absagen. Dazu gehören neben dem Zeitpunkt, bis zu dem die Reise abgesagt werden muss auch die anfallenden Stornierungskosten.

Ferienwohnung einrichten

Damit sich Ihre Gäste in Ihrer Ferienwohnung rundum wohlfühlen, sollten Sie sie sorgfältig einrichten. Eine stimmig und liebevoll eingerichtete Ferienwohnung bietet Ihren Gästen genau die richtige Atmosphäre für einen entspannten Urlaub. Dabei sollten Sie folgendes beachten:

• Stimmiges Konzept: Eine lieblose und zweckmäßige Ferienwohnung spricht die Gäste nicht an. Deshalb sollten Sie sich Gedanken um das Konzept machen: Soll die Ferienwohnung modern der klassisch eingerichtet sein? Maritim oder Landhausstil? Berücksichtigen Sie beim Einrichtungskonzept neben dem Standort auch die baulichen Gegebenheiten. Gibt es vielleicht ein Detail, das besonders hervorgehoben werden kann?
• Passend zur Zielgruppe: Wen möchten Sie mit Ihrem Angebot ansprechen? Ein Ferienhaus, das an ältere Paare vermietet werden soll, braucht eine andere Ausstattung als eine Familie mit Kindern.
• Funktionalität: Natürlich sollte beim Einrichtungskonzept der Ferienwohnung die Funktionalität nicht vernachlässigt werden! Achten Sie darauf, genügend Schränke und Ablagen zur Verfügung zu stellen. So müssen Ihre Gäste nicht aus dem Koffer leben.
• Hochwertigkeit : Das durchgesessene Sofa aus Ihrem Wohnzimmer macht Ihre Gäste nicht glücklich! Investieren Sie lieber in hochwertige Möbel, die häufiger Benutzung standhalten. Ist die Ferienwohnung abgewohnt stellt sich kein Urlaubsfeeling bei Ihren Gästen ein.